離婚前と離婚後、家はいつ売る？名義・住宅ローン・手取りの整理

「離婚前に売るか」だけで決めない

離婚を考え始めたとき、自宅を先に売るのか、離婚後に売るのか、一方が住み続けるのかで迷うことがあります。最初から一つに決める必要はありません。まず、不動産と住宅ローンについて、現在の事実を同じ紙に並べます。

法務省は、夫婦の協力によって形成された財産であれば、登記の名義人にかかわらず財産分与の対象になり得ると説明しています。一方で、不動産会社が確認する所有者、住宅ローンの契約、夫婦間の財産分与は、それぞれ確認する資料と相手が異なります。

• 土地と建物の登記名義は誰か。共有なら持分は何分の何か。
• 住宅ローンの債務者と連帯保証人は誰か。ペアローンや複数の借入があるか。
• 現在誰が住んでいるか。転居できる時期に希望があるか。
• 売却、住み続ける、名義を移すという案のうち、どこまで話し合えているか。

登記名義とローン名義を別々に確認する

「家は夫名義だからローンも夫だけ」「夫婦で返したから登記も共有」とは限りません。土地と建物の登記事項証明書を確認し、ローンの返済予定表や残高が分かる資料と照らします。

登記事項証明書では、土地・建物の所有者、共有持分、抵当権などを確認します。住宅ローンでは、債務者、連帯債務者、連帯保証人、借入先、残高、完済手続きを確認します。名義が違って見えるときは、自己判断で書類を書き換えたり、相手へ譲る約束を確定したりせず、金融機関や司法書士などへ確認します。

住宅金融支援機構は、返済途中の融資住宅を他人へ譲る場合、原則として融資金の全額返済が必要と案内しています。離婚などの事情では、同機構の承諾を得て債務を引き継げる場合もあるものの、審査の結果によって認められない場合などがあるとしています。これは同機構の融資に関する案内です。実際の取り扱いは、ご自身の借入先と契約内容で確認してください。

3つの進め方を、同じ条件で比べる

次の3つは、優劣を一律に決められるものではありません。話し合いの状況、ローン、転居、売却に必要な期間を同じ条件で比べます。

以下は整理方法を説明するための一般的な分け方で、実際のお客様や取引事例ではありません。どの方法でも、契約・登記・ローン・税務を個別に確認します。

• 離婚前に売る：売却価格と費用が確定してから、残る金額について話し合う案。契約・決済・転居に二人の協力が必要な場面を確認する。
• 離婚後に売る：離婚手続きと売却準備を分ける案。離婚後も残る名義、ローン、居住、連絡方法、売却までの費用負担を具体化する。
• 一方が住み続ける：不動産の名義、ローン債務、相手へ支払う金額、維持費を確認する案。登記名義だけ、または返済口座だけを変えて完了と考えない。

査定額ではなく、売却後に残る見込みを出す

査定額は売却価格の見込みであり、手元に残る金額ではありません。まず査定額ではなく、費用と完済額を引いた後に残る見込みを整理します。

売却代金から確認する主な項目は、住宅ローンの完済額、売却に伴う費用、登記や引っ越しにかかる費用です。税金は取得時期、取得費、居住状況、売却や財産分与の方法などで変わるため、手取りの計算とは別に税理士や税務署へ確認します。

夫婦間で金額を話し合うときは、査定書の金額だけを分けるのではなく、どの費用を誰が負担し、いつ支払い、売却後にいくら残る見込みかを共通の表で確認します。査定額、成約価格、売却後の手取りは同じ数字ではありません。

財産分与で家を渡す場合は、税務も確認する

法務省は、財産分与を、離婚に当たって婚姻中に夫婦で築いた財産を分け合う制度と説明しています。対象や分け方に争いがある場合、不動産会社の査定だけで権利関係や分与額を決めることはできません。弁護士などへ確認してください。

国税庁は、財産分与として土地や建物を渡した場合、渡した人に譲渡所得の課税が行われ、分与時の時価が収入金額になると案内しています。現金を分ける場合と不動産そのものを渡す場合では確認事項が変わるため、合意内容を確定する前に税務上の扱いを確認します。

「売って現金を分ける案」と「家を一方へ移す案」は、必要な登記、ローン、税務、資金準備が異なります。査定結果は話し合いの資料にはなりますが、財産分与の結論や税額を保証するものではありません。

財産分与の請求期間は、離婚日で変わる

2026年4月1日に施行された改正後の制度では、財産分与を家庭裁判所へ申し立てられる期間が離婚後5年に延長されました。法務省は、2026年3月31日以前に離婚した場合は2年、同年4月1日以降に離婚した場合は5年と案内しています。

これは家庭裁判所への申立期間に関する説明です。「期間があるから売却準備を後回しにしてよい」という意味ではありません。ローン返済、固定資産税、管理費、修繕費、居住予定など、離婚後も続く負担は別に整理します。個別の期限や権利関係は弁護士などへ確認してください。

初回相談には、この8項目から

全部そろっていなくても相談できます。分からない項目は空欄にせず、「未確認」と記録してください。

住宅ローンの確認手順は「住宅ローンが残る家は売れる？」、共有名義の場合は「共有名義の家を売りたい」、売却方法を比較する場合は「不動産の買取と仲介、どちらが自分に合う？」も参考にしてください。クリックできるリンクは末尾の参考情報に掲載しています。

• 物件の所在地と、戸建・マンション・土地の別。
• 土地と建物の登記名義、共有の場合は持分。
• 住宅ローンの借入先、債務者、連帯債務者・保証人、残高の基準日。
• 現在住んでいる人と、転居を希望する時期。
• 離婚前の売却、離婚後の売却、住み続ける案のうち、検討中のもの。
• 相手と話し合えていること、まだ決めていないこと。
• 売却代金から支払う予定のローンや費用。
• 登記・ローン・税務・法律相談で、すでに確認した内容。

よくある思い込みを整理します

登記が単独名義なら、一人だけで全部決められますか。

登記上の所有者を確認することは必要ですが、夫婦間の財産分与、住宅ローンの契約、居住や転居の合意は別に整理します。単独名義という一つの情報だけで、話し合う必要がないとは判断しません。

離婚後に名義変更すれば、住宅ローンも相手へ移りますか。

登記の名義変更とローン債務の変更は同じ手続きではありません。金融機関の承諾や審査が関係するため、誰の同意と手続きが必要かを確認してから合意内容と日程を整えます。

まだ相手と売却の話ができていません。相談してもよいですか。

現在分かっている名義、ローン、居住状況、ご自身の希望を伺うところから相談できます。私たちは物件と売却条件を確認し、次に必要な資料や手順をご案内します。相手方の意思を代わりに確定したり、法律上の合意を成立させたりすることはできません。

決まっていないことも、そのままお聞かせください

ブラザーホームは東京23区・千葉・埼玉を中心に、離婚前後で売却時期が未定の戸建・マンションも個別に買取を検討します。相談フォームには、物件の所在地、登記名義、住宅ローンの有無、現在の居住状況、希望時期を分かる範囲でご記入ください。

こちらで物件とご希望を伺い、売却価格の見込み、必要な資料、確認する順番を整理します。財産分与の内容、ローンの承継、税額、登記、契約成立を保証するものではありません。法律上の合意は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士・税務署、ローンは借入先へ確認してください。

本記事の法令・行政資料に関する確認日は2026年10月24日です。