PROPERTY GUIDE / 相続・空き家
相続した空き家は解体してから売る？費用・税金・引渡条件の確認順
相続した空き家は、見積り前に解体を決めなくて大丈夫です。建物付きの売却と更地での売却を同じ条件で比べ、解体費の負担、引渡時期、固定資産税、譲渡所得の特例を確認してから決めましょう。
| 進め方 | 売主が先に確認すること | 契約前に決めること |
|---|---|---|
| 建物付きで売る | 建物の状態、残置物、買取・仲介それぞれの条件 | 現況の説明、引渡範囲、残置物と工事の扱い |
| 売主が解体して更地で売る | 解体見積り、工期、土地の税負担、滅失登記 | 工事の完了時期、費用負担、引渡時の土地の状態 |
| 建物付きで売り、買主が解体する | 買主の計画と、税の特例を使う場合の要件・期限 | 誰がいつ解体するか、必要書類の確認方法 |
この表は判断の入口です。どの進め方が可能か、価格や手取りがどう変わるかは、物件と契約条件ごとに異なります。
解体を発注する前に、売り方を比べる
「古い家だから、更地にしてから売らないといけない」と思うかもしれません。しかし、建物を残したまま売却を相談する方法もあります。先に解体すると、費用を支払い、建物の状態を買い手に見せる選択肢を失います。一方、老朽化が進み、管理を続けることが難しい場合は、解体を検討する理由があります。
まず、建物付きのまま売る場合と、売主が解体して更地で売る場合について、売却後に残る見込み額と引渡までの時間を同じ条件で比べます。買主が引渡後に解体する案もありますが、工事を行う人や期限は売買条件として確認が必要です。
先に解体するときに、見積りで分けたい費用
解体費を一つの金額だけで比べると、工事後の追加費用を見落としがちです。複数の事業者に、同じ条件を伝えて見積りを依頼します。国土交通省も、許可・登録のある事業者への発注、複数見積り、書面での契約を勧めています。
金額の比較だけで発注せず、対象物、追加費用が生じる条件、支払時期、完了日を書面で確かめます。登記済みの建物を解体した場合、国土交通省は解体完了後1か月以内に建物滅失登記を行う義務があると案内しています。未登記の建物についても届出を確認してください。
- 建物本体：母屋だけか、物置や塀、庭木も含むか。
- 室内の物：家財の整理・搬出は誰が行い、見積りに含むか。
- 工事に伴う作業：足場、養生、車両の進入、廃材の処理などをどう見込むか。
- 工事後：整地の範囲、建物滅失登記などに必要な手続きと費用。
固定資産税は「1月1日の状態」を確認する
住宅を解体して土地が空地になると、住宅用地に適用されていた固定資産税・都市計画税の軽減が外れ、土地の税負担が増えることがあります。東京都主税局は、住宅用地かどうかを毎年1月1日の状態で判定すると説明しています。
ただし、「家を残せば税負担が軽いまま」とも限りません。管理が不十分な空き家が法令に基づく勧告を受けた場合など、住宅用地の特例が外れることがあります。税額の変化を一律の倍率で見込まず、解体予定日、引渡予定日、翌年1月1日の所有・利用状況を並べて、土地の所在地を管轄する窓口に確認します。
東京都の説明は主に23区内の取扱いです。千葉県・埼玉県や都内の市町村にある土地は、所在地の市町村などに申告方法と適用を確認してください。
相続した空き家の特別控除は、解体時期だけで決まらない
国税庁は、条件を満たす被相続人の居住用財産を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を案内しています。2024年以降の譲渡で、対象の家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら上限は2,000万円です。これは売却代金から一律に差し引く制度ではなく、適用要件を満たす場合の譲渡所得の控除です。
対象になるかは、被相続人の居住状況、建築時期、相続後の利用状況、売却代金、期限などを確認します。たとえば原則として1981年5月31日以前に建築された家屋が対象で、区分所有建物は対象になりません。売却は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度では2027年12月31日までという期限があります。
売主が解体後に敷地を売る方法に加え、2024年以降の譲渡では、家屋付きで売却した後、売却年の翌年2月15日までに一定の耐震基準を満たすか、家屋全部を取り壊す方法も要件に含まれます。ただし、期限だけ合えば適用されるわけではありません。契約前に税理士・税務署へ要件と必要書類を確認し、買主が行う工事を想定するなら、実行時期と証明資料の受け取り方を売買条件として具体化します。特例を受けるには確定申告が必要です。
売却相談前に、紙一枚で整理する
資料が全部なくても、分かることと未確認のことを分けるだけで、次の調査がしやすくなります。
荷物の扱いから考えたい場合は「相続した家、荷物が残ったままでも売却相談できる？」、遠方からの準備は「遠方の空き家を売りたい」、買取と仲介の違いは「不動産の買取と仲介、どちらが自分に合う？」を参照してください。各記事へのリンクは末尾の参考情報に掲載しています。
- 所在地、土地と建物の登記名義、相続人の状況。
- いつから空き家か。相続後に居住・賃貸・事業利用したことがあるか。
- 建築時期、雨漏りや傾き、室内の荷物、解体したい理由。
- 固定資産税の納税通知書、建物の図面、写真の有無。
- 売却希望時期と、解体費を先に支払えるか。
- 建物を残して売る案と、更地にして売る案の両方を比較したいか。
決める前に、ブラザーホームへご相談ください
ブラザーホームは東京23区・千葉・埼玉を中心に、相続した空き家の買取を個別に検討します。解体を前提にしていない段階でも、所在地、建物の状況、希望時期を伺い、建物付きでの売却と解体後の売却で何を比較すべきか整理します。
物件調査後に買取の可否や条件をご案内します。税の特例の適用と税額は、税理士または税務署に確認してください。解体工事や登記の要否は、工事事業者や司法書士などの専門家と確認する必要があります。
本記事の官公庁資料の確認日は2026年10月25日です。