人が亡くなった家を売るとき、何を伝える？告知前に整理したい事実

まず「亡くなった」という事実だけで決めない

人が亡くなった住宅を売るとき、「事故物件だから売れない」「何年前なら伝えなくてよい」と一つの言葉で決めてしまうと、必要な確認を見落とします。国土交通省のガイドラインは、居住用不動産に生じた人の死について、宅地建物取引業者が調査・告知するときの一般的な考え方を示しています。売主と買主の民事上の責任まで一律に決めるものではありません。

売却相談では、死因を推測する前に「いつ、物件のどこで、何が起きたと把握しているか」を整理します。家族から聞いた話、書面で確認できた内容、自分では分からないことを分けてください。知らない事実を探して断定する必要はありませんが、知っていることを隠して話を進めないことが大切です。

告知の考え方は、事案と対応で変わる

国土交通省は、対象の住宅内での老衰・病死などの自然死と、転倒や誤嚥など日常生活の中での不慮の死について、売買でも原則として告げなくてもよいと整理しています。一方、長期間発見されず、消臭・消毒を伴う特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合は、同じ扱いにはできません。特殊清掃とは、通常の片付けではなく、室内の原状回復のために消臭・消毒や清掃を行う対応を指します。

自然死・日常生活での不慮の死以外の事案や、特殊清掃等を伴う事案は、買主の判断に重要な影響を及ぼすかを個別に確認します。発生した場所が対象住戸なのか、隣接住戸や通常使わない共用部分なのかも判断に関わります。事件性・周知性・社会的影響が特に高い場合には、原則的に告げなくてもよいとされるケースでも告知が必要です。

よくある「3年経てば売却時の告知は不要」という説明は、賃貸借の原則的な目安を売買へ当てはめた誤解です。国土交通省のガイドラインは、売買について一律の「3年ルール」を設けていません。

買主から聞かれたら、どう答える？

「過去にこの家で人が亡くなっていますか」と買主から聞かれた場合、ガイドラインは、死因や経過年数にかかわらず、宅地建物取引業者が調査で判明した内容を告げる必要があるとしています。売主は仲介会社や買取を検討する会社に、把握している事実と質問の内容を伝え、回答をすり合わせてください。

伝える対象は、確認できた発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃等の有無です。死因が分からなければ「不明」と区別します。亡くなった方の氏名、年齢、家族構成や詳しい発見状況まで広める必要はありません。プライバシーへの配慮も、正確な説明と同じくらい大切です。

相談前に残す、五つの確認メモ

告知書（物件状況等報告書）は、売主が知っている物件の状況を伝える書面です。書類がそろっていなくても、まず次の項目を「確認済み／伝聞／不明」に分けてメモしておくと、相談を始めやすくなります。

たとえば相続した家で「親族から病死と聞いたが、発見時期と清掃内容は未確認」なら、そのまま伝えてください。これは説明のための架空例であり、実際のお客様や取引の記録ではありません。清掃の請求書や改修の契約書があれば、内容を確かめる手掛かりになります。

• 時期と場所：亡くなった時期・発見時期、住戸内か共用部分か。分からない項目は空想で埋めない。
• 確認した内容：死因について分かる範囲と、その情報を確認した資料・相手。
• その後の対応：特殊清掃、消臭・消毒、大規模な改修の有無と、領収書・作業報告書などの有無。
• 外部からの質問：買主候補から聞かれたこと、周囲で広く知られていると把握していること。
• 売却条件：いつ売りたいか、片付け・修繕の予定、買取と仲介のどちらを検討したいか。

告知の整理と、家の状態の確認は別に進める

人の死に関する告知と、建物の雨漏り・破損などの状態は別の確認事項です。室内を改修済みでも、改修した事実と現在の建物の状態は分けて見ます。雨漏りや修理履歴がある場合は「雨漏りがある家は、直してから売る？」の記事も参考にしてください。

相続した家で荷物や名義の整理が途中なら「相続した家、荷物が残ったままでも売却相談できる？」も役立ちます。売却方法が未定なら「不動産の買取と仲介、どちらが自分に合う？」を読み、募集の進め方と引き渡し条件を比べてください。各記事のリンクは末尾の参考情報にあります。

ブラザーホームは東京23区・千葉・埼玉を中心に、住宅の買取相談を個別に受けています。所在地、分かっている事実、不明な点、希望する時期をお知らせください。こちらで状況とご希望を伺い、物件と取引条件の確認を進めます。買取の可否や価格は調査後の判断です。電話は03-5809-8182、受付は10:00〜18:00です。

本記事の資料確認日は2026年10月29日です。国土交通省のガイドラインは居住用不動産を対象とします。解体後の土地取引など、同ガイドラインで一般的な扱いが整理されていない場合もあります。告知や契約上の責任に争いがあるときは、事実関係と契約内容をもとに弁護士などへ確認してください。