PROPERTY GUIDE / 相続・名義と売却
亡くなった親の名義の家は売れる？相続登記と売却準備の進め方
亡くなった親の名義のままでも売却相談は始められます。ただし、買主へ所有権を移すには相続登記の準備が必要です。売却の相談と登記の確認を並行して進め、契約前に引渡しまでの見通しを確認しましょう。
「名義を変えてから相談」まで待つ必要はありません
家を売りたいのに、登記の名前が亡くなった親のまま。まず名義変更をすべて済ませなければ、不動産会社には相談できないのでしょうか。
売却の希望や建物の状況は、手続きの途中でも相談できます。一方、相続した不動産を売却する際には相続登記が必要です。相続登記とは、亡くなった方から不動産を取得した方へ、登記上の名義を移す手続きです。
次の会話は相談準備のための説明用の例です。実際のお客様の相談記録ではありません。
父の家を売りたいのですが、まだ父の名義です。書類を全部そろえてから連絡したほうがいいですか。
今の段階からご相談いただけます。こちらで所在地や現在の利用状況、売却のご希望を伺います。登記については、どこまで手続きが進んでいるかを確認し、司法書士などへの確認が必要な点を整理します。
売れる金額だけ先に知って、引渡しの日は後から決められますか。
まず売却条件を検討するための情報を伺えます。ただし、価格の検討と名義の確認は並行して進めましょう。契約で引渡し日を約束する前に、必要な登記と準備の見通しを確認します。
入口は「遺言・話し合い・登記」の三つ
家族が「この家は自分が継ぐ」と理解していても、必要な手続きが済んでいるとは限りません。最初は次の三点を分けます。遺産分割とは、亡くなった方の財産を誰がどのように引き継ぐかを相続人間で決める手続きです。
相続人の範囲や遺言の効力、誰が取得するかは、不動産会社の聞き取りだけでは確定できません。司法書士・弁護士などへ確認する事項です。相続人間で意見が分かれる場合は、売却できる前提で日程を進めず、法律上の整理を先に相談してください。
共有者の意向の整理は「共有名義の家を売りたい」の記事でも説明しています。末尾の関連記事からご覧いただけます。
- 遺言：あるか、内容や保管先を確認しているか。見つかった書類の扱いが分からない場合は、自己判断で処理せず専門家に確認する。
- 話し合い：遺産分割がまとまっているか、協議書があるか、まだ相談していない相続人がいるか。
- 登記：土地と建物の名義が誰か、相続登記を申請済みか、完了したか、相続人申告登記だけか。
相続人申告登記だけで、売却の準備は終わる？
相続人申告登記は、自分が登記上の所有者の相続人であることなどを申し出て、相続登記の基本的な申請義務を簡易に履行する制度です。遺産分割などをすぐに進められない場合の選択肢になります。
ただし、相続人申告登記と、売却に必要な相続登記は別の手続きです。法務省は、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではなく、売却する場合には別途相続登記が必要と案内しています。
「法務局へ申出をしたので、買主への名義変更だけで済む」と思い込まず、申出の控えや完了した手続きの名称を確認します。また、遺産分割成立後に生じる登記の申請義務は、相続人申告登記では履行できません。
売却予定がなくても、登記の期限は確認する
相続登記の申請は2024年4月1日から義務化されています。基本的には、自分のために相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。
2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた不動産で、相続登記が済んでいない場合も対象で、原則として2027年3月31日が申請期限です。古い相続でも、取得を知ったのが2024年4月以降なら、その知った日から3年以内という扱いになります。
さらに、遺産分割が成立した場合には、その日から3年以内に結果に基づく登記を申請する追加の義務があります。基本的な義務の期限と混同せず、自分の経緯に当てはめて法務局や司法書士へ確認してください。売却予定日を決めていないことを、申請を待つ理由にはできません。
正当な理由なく義務を履行しない場合は10万円以下の過料の対象となります。期限を過ぎた瞬間に自動で金額が決まるという説明ではありません。難しい事情がある場合も、放置せず具体的な状況を相談してください。
書類は「持っている・申請中・不明」に分ける
最初から一式をそろえるより、どこが未確認かを伝えるほうが、次の作業を決めやすくなります。次は売却相談用の整理項目であり、全件で一律に必要な登記添付書類の一覧ではありません。
戸籍などの必要書類は相続関係や申請方法によって変わります。何度も取り直す前に、対象となる土地・建物と手続きに合わせて確認しましょう。祖父母の名義のまま、途中で相続人も亡くなっている、といった事情も最初に伝えてください。
権利証が見つからない場合は、そのことも併せてお知らせください。「権利証が見つからない家は売れる？」で、紛失時の本人確認と日程の考え方を整理しています。
- 物件の情報：所在地、土地・建物それぞれの登記事項証明書、固定資産税の通知など、手元にある物件を特定できる資料。
- 相続の情報：亡くなった時期、分かる範囲の家族関係、遺言・遺産分割協議書の有無、依頼中の専門家の有無。
- 手続きの情報：申請や申出をした日、手続きの名前、完了を確認できる書類。不明なら「法務局へ行ったが、手続き名は未確認」と伝える。
- 利用と希望：居住者や賃借人、残っている荷物、鍵の管理先、売却希望時期、片付けや転居の予定。
契約前に、費用と引渡しまでの段取りをそろえる
登記に必要な手続き・資料・期間・費用は、相続関係や書類の状態によって異なります。「一週間で終わる」「売却代金からすべて払える」と一律に見込まず、依頼先に確認してください。
司法書士などには登記の内容と完了の見通しを、不動産会社には買主への説明、契約条件、引渡し希望との調整を確認します。担当が違っても、予定する決済日を共有して、手続きの順序をそろえることが大切です。決済とは、売買代金の精算と登記・引渡しを進める場面です。
売却のためだけに急いで名義の分け方を決めると、家族間の合意や税務の検討が抜けることがあります。相続税や売却時の税金が気になる場合は税理士へ確認し、売却の希望と相続の判断を一緒に整理してください。
荷物の処分も、この段階で条件を確認してから検討できます。「相続した家、荷物が残ったままでも売却相談できる？」に、残したい物と処分する物の整理をまとめています。
ブラザーホームには、今分かる状況をお聞かせください
「親の名義のまま」「話し合いは済んだが登記は未着手」「相続人申告登記だけ済んでいる」。現在の状況と所在地、利用状況、売却希望時期をお知らせください。私たちが物件の条件とご希望を伺い、売却を検討するための確認事項をご案内します。
株式会社ブラザーホームでは、東京23区・千葉・埼玉を中心に、相続した戸建て・土地などの買取を個別に検討します。法律上の権利関係の確定や登記代理は適切な専門家への確認が必要です。買取可否・価格・引渡し時期は、物件の調査や手続きの状況を踏まえて判断します。
電話03-5809-8182（受付10:00〜18:00）。〒132-0014 東京都江戸川区東瑞江2-10-10。東京都知事（3）第97947号。
制度の確認日：2026年11月4日。一般的な売却準備の案内であり、個別の相続人・取得者や申請期限を確定するものではありません。