PROPERTY GUIDE / 一棟ビル・事業用不動産
検査済証がない一棟ビルは売れる？交付記録・現況・用途変更の確認順
検査済証が手元になくても、一棟ビルの売却相談は始められます。まず書類が見つからないことと、交付されていないことを分け、当時の記録と現在の建物、買主が予定する使い方を順に確認します。
| 調べた結果 | 次に確認すること |
|---|---|
| 交付記録が見つかった | どの棟・どの工事の記録か |
| 未交付と確認できた | 図面の有無と現況調査の範囲 |
| 交付の有無を特定できない | 所管窓口・地番・確認番号 |
台帳で交付が確認できても、検査済証の原本が戻るわけではありません。記録が見つからない段階では「未交付」と決めず、調査済みの範囲を買主へ伝えます。
検査済証が見当たらない段階から相談できます
検査済証は、工事後の完了検査で、建物と敷地が建築基準関係規定に適合すると認められた際に交付される書類です。着工前に計画について交付される確認済証とは、確認した時点と対象が異なります。
売却の相談は、検査済証が見つかってからでなくても始められます。ただし、古い確認済証があること、当時の検査済証が交付されていること、今の建物が適法であることは、それぞれ別の確認です。どこまで分かっているかで、買主に説明できる内容や調査に必要な時間が変わります。
以下は相談の流れを示す説明用の会話です。実際のお客様とのやり取りではありません。
ビルを売りたいのですが、確認済証しか見つかりません。検査済証がないと、相談もできませんか。
確認済証だけでもご相談いただけます。こちらで書類の番号と工事の範囲を確認し、交付記録を調べる手順をご案内します。改修があった時期や、今の各階の使い方もお聞かせください。
1．新築時だけでなく、後の工事の記録も探します
手元の確認済証や検査済証の写しがあれば、日付、番号、建築主の名前、敷地の地番、工事の種類を控えます。新築後に増築や大きな改修をした場合は、どの工事の書類かを分けてください。同じ敷地に別棟があるときも、番号だけで判断せず建物の位置を照合します。
工事時の書類が見つからない場合、所管の窓口に、処分等概要書の閲覧や台帳記載事項証明書の取得で検査済証の交付状況を確認できるか尋ねます。どちらも行政に残る確認・検査の記録をたどるための資料です。検索の手掛かりとして、現在の住所だけでなく地番、当時の建築主、建築時期、分かれば確認番号を用意します。
江戸川区は、区所管の建物について、1971年（昭和46年）以降に建築確認を行った建築物の建築計画概要書を保管していると案内しています。閲覧・写しの取得は区役所の端末等で行い、同ページでは電話・郵送での個別物件の問い合わせは受け付けていません。東京都所管の建物は窓口が異なります。ほかの地域でも、保管範囲や申請方法は物件を所管する窓口でご確認ください。
2．図面・登記・現在の使い方を、階ごとに並べます
建築計画概要書は当時の計画の概要を確認する資料です。登記事項証明書には登記上の構造や床面積などが記録されています。どちらも現在の利用状況を直接示すものではありません。
たとえば、概要書には「事務所」とある階が現在は店舗として使われている場合は、いつ、どの範囲で使い方や間取りが変わったかを確かめます。図面と現況に差があるだけで、工事の経緯や違反の有無まで判断することはできません。違いがある箇所を図面や写真で示し、資料の作成時期と照らします。
台帳に検査済証の交付日が載っていれば、今の状態でも大丈夫ですか。
交付日は当時の記録です。それだけで、現在の建物や改修後の使い方まで判断はできません。こちらでどの工事の記録か、現況と違う箇所がないかを整理します。建築基準法への適合や改修の可否に判断が必要なら、建築士に何を確認するかをご案内します。
3．買主の使い方で、契約前に調べる範囲を決めます
今の使い方を続ける買主と、購入後に事務所を店舗などへ用途変更する買主では、必要な確認が異なります。用途変更は建物の使い方を変えることです。確認申請の要否や、避難経路・設備などの確認項目は、予定する用途や工事の内容に応じて判断します。申請の要否だけで、使えるかどうかは決まりません。
国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」第5版は、増築や一定の改修、用途変更などを検討する際の調査方法を示しています。建築士などが交付状況を調べ、現地と資料を照合する手順があり、検査済証の交付が確認できない場合も、調べられる範囲から検討できます。報告書は検査済証の再交付ではなく、確認できなかった項目が残ることもあります。
建てた当時は適法でも、その後の法令改正などで現行の規定に合わなくなり、その規定が適用されていない状態を「既存不適格」といいます。検査済証がないという理由だけで既存不適格とは判断できません。改修や用途変更で使える緩和措置があるかは、調査結果と計画の内容を基に確認します。
調査に費用をかける前に、誰が、何の目的で、いつまでに確認するかをそろえます。買主が融資を使う場合は、必要書類と受け付けられる代替資料を買主側の金融機関に確認します。工事や利用計画がまだ未定なら、可能だと見込んだ価格や引渡し日を先に約束せず、契約前の確認期限や費用負担を協議します。
初回の相談でお聞きすること
- 物件の所在地、建物の用途・階数、各階の現在の利用状況。
- 確認済証、検査済証の写し、概要書、図面など、手元にある資料とその日付。
- 増築や改修、用途の変更が分かる時期・場所。分からない箇所はそのままで構いません。
- 賃貸中の区画と、現地を確認できる範囲。引渡し希望時期や、売却を考える理由。
書類の確認と、売却条件の整理を並行して進めます
入居者がいる場合は、建物の資料に加えて賃料や契約の状況も整理します。記事末尾の「法人所有の賃貸中物件を売却する前の収入・費用・契約の整理」が参考になります。売却時期や社内の調整から考えたい方は「法人が保有する土地・建物を売却するときの相談の流れ」をご覧ください。
株式会社ブラザーホームは東京23区・千葉・埼玉を中心に、買取・売却を個別に検討します。検査済証を探している途中でも、建物の状況と売却のご希望から伺います。確認できた資料と未確認の事項を整理し、調査や引渡しの条件をご案内します。電話は03-5809-8182、受付は10:00〜18:00です。
資料確認日：2026年11月12日。個別の建築基準法への適合、用途変更や工事の手続きは、建築士や物件を所管する窓口等に確認してください。